📖 10화 - 대출 끼고 투자한 사람들 주목! 지금 해야 할 선택은? (X만 원으로 인생 역전 vs 파산, 당신의 선택은?)

대출 끼고 투자한 사람들 주목! 지금 해야 할 선택은? (X만 원으로 인생 역전 vs 파산, 당신의 선택은?)

"집값이 또 오른다고? 대출 더 받아서 추가 매수해야 하나?"
"아니면 지금이라도 정리해야 할까? 잘못하면 인생 끝장난다던데..."

나는 대출을 활용해 전세 투자(갭투자)를 진행한 중소기업 직장인이다.
처음에는 **"적은 돈으로 부동산을 살 수 있다"**는 매력에 끌렸지만,
이제부터의 선택이 내 미래를 바꿀 수도 있다는 걸 깨달았다.

지금 부동산 시장은 갈림길에 서 있다.
2025년부터 전세보증보험 의무화, 대출 규제, 금리 변동, 전세가율 하락 등의 변화가 예정되어 있다.

✔ 집값이 오르면 대박, 하지만 내리면 대출 폭탄 맞는다.
✔ 추가 매수? 월세 전환? 팔아야 하나? 최악의 경우는 뭘까?

이 글에서는 대출을 활용한 부동산 투자자가 "지금 당장" 해야 할 선택과 최악의 경우를 대비하는 전략을 공개한다.

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📌 1. 대출 끼고 투자한 사람들, 지금 바로 해야 할 선택 3가지

❗ 1️⃣ 추가 매수? X만 원으로 인생 역전 vs 파산의 갈림길!

나는 부동산 시장을 보면서 계속 고민했다.
"지금이 추가 매수를 해야 할 타이밍인가?" 아니면 "지금이라도 정리해야 할까?"

📌 현실 체크:

• 지금이 부동산 상승장 초입이면 추가 매수가 정답
• 반대로, 하락장이 시작되면? 대출 레버리지가 순식간에 독이 된다.
• 실제로 갭투자 실패로 신용불량자가 된 사례 속출 중

📌 추가 매수하면 이런 일이 벌어진다!
✔ 집값이 오르면? → "X천만 원으로 X억 원 벌었다!" 뉴스 속 주인공이 될 수도 있음.
✔ 집값이 내리면? → "세입자 못 구해서 이자 폭탄 + 대출 연체 → 경매" 루트 직행!

💡 결론: "지금 추가 매수는 위험하다!"
👉 현금 여력이 충분하지 않다면, 무리한 추가 매수는 피해야 한다.

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출처 : https://www.hankyung.com/article/202207148932Q

❗ 2️⃣ 전세 유지? 월세 전환? 세입자 한 명 때문에 X억 날릴 수도 있다!

나는 전세를 유지할지, 월세로 전환할지 고민했다.
"전세가 안전할까? 아니면 월세로 돌려야 할까?"

📌 전세 유지의 함정
✔ 전세가율이 하락 중 → 신규 전세 세입자 구하기 어려워짐
✔ 세입자가 나가면? 새 세입자 구할 때 전세금 깎아줘야 함 → 손해 발생
✔ 전세보증보험 가입 필수 → 가입 안 하면 세입자 보증금 못 돌려줄 리스크 존재

📌 월세 전환 시 고려할 점
✔ 대출 이자를 월세로 충당할 수 있는가?
✔ 공실 리스크 체크 (세입자가 안 들어오면 이자 폭탄 맞음)
✔ 월세 세금(종합소득세) 부담 고려 필수

💡 결론: "전세 유지보다 월세 전환이 유리할 수도 있다!"
👉 세입자가 빠질 예정이라면, 미리 월세로 돌릴 준비를 해야 한다.

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❗ 3️⃣ 팔아야 할까? 버텨야 할까? 매도 타이밍 놓치면 끝장난다!

📌 부동산 시장 급락 시 벌어질 일
✔ 매도 타이밍 놓치면? → "팔고 싶어도 못 팔고, 이자만 계속 나가는 상황!"
✔ 대출 연체 시작 → 은행 경매 진행 → 잔금도 못 받고 손해만 남음
✔ "주변 시세보다 5천만 원 낮춰도 안 팔린다"는 말이 현실이 될 수도 있음!

📌 매도 전략
✔ 양도소득세 감면 혜택 확인 (장기보유특별공제 적용 가능 여부 체크)
✔ 매도 후 다시 진입할 계획이 있다면, 부동산 하락장 기다리면서 현금 확보 전략 고려
✔ 금리 & 경제 상황 고려 후, 최적의 매도 타이밍 잡기

💡 결론: "팔려면 지금이 적기일 수도 있다!"
👉 이미 수익이 났다면 욕심부리지 말고, 시장 변동성을 고려해 매도 전략을 세워야 한다.

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📌 2. 대출 끼고 투자한 사람들이 절대 하면 안 되는 행동! (이러면 망한다)

❌ 1️⃣ 금리 변동 무시하고 추가 대출 받기

✔ "금리 오르겠어?" → 몇 년 전에도 같은 말 나왔지만, 금리 폭등으로 대출자들 고통받는 중
✔ 대출 금리 1% 차이가 수백만 원, 수천만 원의 추가 이자 부담으로 이어질 수 있음

❌ 2️⃣ 세입자 퇴거 일정 관리 안 하고 손 놓고 있기

✔ 전세 세입자가 나가는데 대체 세입자를 못 구하면? → 내 돈으로 보증금 돌려줘야 함!
✔ 보증금 돌려줄 돈 없으면? 은행 대출 받아야 하는데, 추가 대출이 막힐 수도 있음.

❌ 3️⃣ 부동산 시장에 대한 막연한 기대감으로 버티기

✔ "집값이 오를 거야!" → 근거 없는 낙관론은 독이 된다.
✔ 데이터 & 시장 분석 없이 "그냥 버티면 되겠지"라는 생각은 가장 위험한 선택

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📢 결론: 대출 끼고 투자한 사람들은 지금 이렇게 행동해야 한다!

✅ 해야 할 선택:
✔ 추가 매수는 신중하게! 현금 여력이 없다면 무리하지 말 것!
✔ 전세 유지보다는 월세 전환 고려! 대출 이자 상환이 가능해야 버틸 수 있다.
✔ 매도 타이밍을 놓치지 말 것! 2025년 부동산 시장 변동성을 고려해 계획적으로 움직여야 한다.

💬 대출 끼고 투자한 이후의 고민이 있다면, 댓글로 질문 남겨주세요! 🚀